[공인중개사] 민법 - 계약의 해제, 법정해제, 약정해제, 합의해제(해제계약)

 

https://www.law.go.kr/판례/(86다카1147)

목차

1. 계약의 해제 (의의, 특징, 종류)

2. 합의해제

3. 해제(=법정해제)

4. 해제권 행사 및 효과

1. 계약의 해제 (의의, 특징, 종류)

관련 민법 제3관 계약의 해지, 해제

543조(해지, 해제권) 
①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

• 의의
  - 유효하게 성립한 계약(일시적 계약)의 효력을 특정 사유(채무불이행 등)로 소급효시키는 일방적인 의사표시(단독행위)를 말한다.
  - 일반적으로 말하는 해제는 법정해제권을 말한다.
• 특징 (약정/법정해제권의 공통점)
  1) (형성권) 일방적 의사표시(단독 행위)로 계약을 소멸시킨다.
  2) 계약 해제 시 원상회복의무가 발생한다. 
      *받은 것이 금전일 경우, 이자를 가산하여야 한다. (판례 2001다76298)
• 종류: 약정해제권, 법정해제권
  1) 약정해제권
    - 당사자의 약정(특약)에 의해 발생한다.
       => 채무불이행이 원인이 아니므로 손해배상 청구 X
            + 약정(특약)한 해제 사유 발생 시 상대방에게 최고 없이 즉시 해제 가능
    - 채권계약 외에도 물권계약, 준물권계약에 대해서도 인정된다.
  2) 법정해제권
      - 법률에 의해 발생한다. 
      - 채무불이행이 전제로 채권계약에 대해서만 인정된다.
      - 채무불이행을 이유로 발생하므로 손해배상을 청구할 수 있다.

2. 합의해제(해제계약 - 계약의 한 종류이며, 단독행위 X)

• 기존 계약 해소를 위해 계약 당사자간의 합의이므로, 계약자유의 원칙에 따라 인정된다. 
• 특징
  1) 당사자간의 합의를 통한 해제이므로 단독 행위 X
      => 특약이 없다면, 손해배상 청구 X + 이자가산 X
   2) 기존의 계약을 서로의 합의에 의해 소급적으로 소멸시키는 새로운 계약이다. 
        => 합의해제를 위해서는 합치(청약+승낙)가 있어야 한다. 
             + 민법상 해제에 관한 규정(단독행위가 전제)은 적용 X
                예외적으로 제3자의 보호규정은 적용 O(제3자의 권리를 해하지 X)
   3) 매매 계약서의 원상회복청구권은 소멸 시효 X (판례 80다2968)
       <= 매매계약이 합의 해제 시, 소유권이 매도인에게 복귀됨. 
            + 매도인의 원상회복청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권이므로 소멸시효 대상 X
• 관련 판례 1 (86다카1147)
  계약이 합의해제된 경우에는 그 해제시에 당사자 일방이 상대방에게 손해배상을 하기로 특약하거나 손해배상청구를 유보하는 의사표시를 하는 등 다른 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
  => 합의해제(해제계약)은 아래 경우가 아니면 채무불이행으로 인한 손해배상 청구 X
       Case 1) 손해배상을 하기로한 특약 
       Case 2) 손해배상청구를 유보하는 의사표시
• 관련 판례 2(79다1457)
  매도인이 잔대금 지급기일 경과후 계약해제를 주장하여 이미 지급받은 계약금과 중도금을 반환하는 공탁을 하였을 때, 매수인이 아무런 이의없이 그 공탁금을 수령하였다면 위 매매계약은 특단의 사정이 없는 한 합의해제된 것으로 봄이 상당하다.
  => 매매계약에서 잔금기일 경과 후 매도인이 해제를 주장 후 수령 대금을 공탁하였고, 매수인이 이유 없이 수령한 경우 특별한 사정(특약)이 없는한 합의해제로 본다. 

3. 해제(=법정해제)

• 발생 원인(요건): 이행지체, 이행불능
• 이행지체로 인한 해제 발생
  1) 종류: 보통의 이행지체, 정기행위 
  2) 보통의 이행지체: 최고 필요 O
      - 원칙: 상당한 기간을 정하여 채무이행을 최고하여야 한다. 
                 => 이행지체 발생 시 바로 해제권 발생 X
      - 예외: 최고 없이 해제권 발생 = 채무 이행 의사 표시 X or 채무를 이행하지 않을 의사를 미리 표시 O
  4) 판례
  판례 1) 
  부동산 매도인이 중도금의 수령을 거절하였을 뿐만 아니라 계약을 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우 매수인은 신의성실의 원칙상 소유권이전등기의무 이행기일까지 기다릴 필요 없이 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있다고 한 사례. (93다11821)
  판례 2)
  쌍무계약에 있어서 계약당사자의 일방은 상대방이 채무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 경우에는 최고나 자기 채무의 이행제공 없이 그 계약을 적법하게 해제할 수 있으나, 그 이행거절의 의사표시가 적법하게 철회된 경우 상대방으로서는 자기 채무의 이행을 제공하고 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 후가 아니면 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다. (2000다40995)

 

[최고 없이 해제 가능한 경우]

1. 정기행위의 이행지체
2. 이행불능, 불완전이행
3. 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우
4. 최고배제 특약이 존재하는 경우
5. 사정변경의 원칙(다수설)
6. 담보책임상의 해제권
7. 약정해제 

관련 민법 제3관 계약의 해지, 해제

제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
제545조(정기행위와 해제) 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일 또는 일정한 기간내에 이행하지 아니하면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자 일방이 그 시기에 이행하지 아니한 때에는 상대방은 전조의 최고를 하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다.

• 이행불능으로 인한 해제 발생: 최고 X
  1) 특징
      - 이행불능은 채무 이행이 불가능한 것을 의미한다. 
         => 이행 기회를 주는 것이 무의미하므로 최고 없이 즉시 해제 가능 O
      - 해제권 발생 시기 = 이행불능이 생긴 때 
        => 이행기에 도래하기 전에 이행이 불가능해진 경우 즉시 해제 가능 O
  2) 종류: 불완전이행, 채권자지체, 사정변경
      - 불완전이행으로 인한 해제권의 발생
        추완 가능한 경우: 최고 O
        추완 불가능한 경우: 최고 X
     - 채권자지체으로 인한 해제권의 발생
     - 사정변경으로 인한 해제권의 발생
  3) 판례
  판례 1)
  매도인의 매매계약상의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되어 이를 이유로 매매계약을 해제함에 있어서는 상대방의 잔대금지급의무가 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있다고 하더라도 그 이행의 제공을 필요로 하는 것이 아니다. (2000다22850)
  => 잔대금지급일이 도래하기 전 계약 해제 가능 O
  판례 2)
  매수인은 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니므로, 이러한 경우 매수인으로서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음은 별론으로 하고, 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약 위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다. (99다11045)
  => 매매목적물이 가압류가 되었더라도 이행불능으로 인한 매매계약 해제 X
  판례 3)
  계약의 일부의 이행이 불능인 경우에는 이행이 가능한 나머지 부분만의 이행으로 계약의 목적을 달할 수 없을 경우에만 계약 전부의 해제가 가능하다고 할 것인데도, 원심이 이행이 가능한 부분만의 이행으로 계약의 목적을 달할 수 있는지 여부에 관하여 전혀 심리·판단도 하지 않은 채 이행불능을 이유로 한 계약 해제를 인용한 것은, 심리미진의 잘못이 있거나 채무의 일부불능으로 인한 계약의 해제에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 하여 원심판결을 파기한 사례. (94다57817)
  => 일부 이행불능으로 인해 계약목적을 달성하지 못할 경우, 계약 전부 해제 가능 O

관련 민법 제3관 계약의 해지, 해제

 

제546조(이행불능과 해제) 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.

4. 해제권 행사 및 효과

• 해제권의 행사
  - 상대방에 대한 의사표시를 통해 행사할 수 있다.
  - 의사표시는 철회 할 수 없다.
  - 불가분성(임의 규정)
    (행사 기준) 계약 상대방이 여럿인 경우, 전원에 대해서 해제권을 행사하여야 한다.
                     단, 임의 규정으로 당사자 전원의 특약으로 배제 가능하다. 
    (소멸 기준) 당사자 1인 또는 여럿을 대상으로 소멸할 수 있다.
  - 손해배상청구에 영향 X (손배청구 가능)

관련 민법

제3관 계약의 해지, 해제

543조(해지, 해제권) 
①계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.
②전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

제547조(해지, 해제권의 불가분성) 
①당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.
②전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.

 

제552조(해제권행사여부의 최고권)
①해제권의 행사의 기간을 정하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 해제권행사여부의 확답을 해제권자에게 최고할 수 있다.
②전항의 기간내에 해제의 통지를 받지 못한 때에는 해제권은 소멸한다.

 

• 해제의 효과
  - 계약관계는 소급적으로 소멸됨 = 원상회복 
     => 계약 이전 상태로 회복. 선/악의 불문
           + 물권 회복
  - 제3자 보호 문제: 제3자보호규정으로 보호 받음.
     제3자란: 해제 전 이해관계 O & 완전한 권리 취득한 경우(물권 - 이전 등기, 가등기)
     제3자에 해당하는 경우: 목적물의 가압류채권자, 임차인(해제 전 주택임차 및 대항요건 O)
     제3자에 해당하지 않는 경우: 채권양수인, 채권의 압류/전부채권자 
    계약해제 후 말소등기 전 선의의 제3자도 보호 O

관련 민법

제3관 계약의 해지, 해제

제548조(해제의 효과, 원상회복의무)
①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

제550조(해지의 효과) 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.
제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.