[공인중개사] 민법 - 동시이행의 항변권

동시이행의 항변권 (임의 규정)

동시이행의 항변권의 취지
동시이행의 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 그 이행에 있어서 견련관계를 인정하여 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 아니한 채 당사자 일방의 채무의 이행을 청구할 때에는 자기의 채무 이행을 거절할 수 있도록 하는 제도 (판례 발췌)

관련 법령: 민법 제 536조(동시이행의 항변권)
① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 
상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때
에는 전항 본문과 같다. 

• 주요 특징: 임의 규정, 쌍무계약, 공평의 원칙, 연기적 항변권, 이행상의 견련성
• 성립 요건
  1) 대가적 의미가 있는 채무가 존재: 쌍무계약 + 대가 관계가 있는 채무(견련성 O)
     - 당사자가 변경되더라도 채무가 동일한 경우 동시이행의 항변권은 유지됨.
    - 이행불능으로 인해 손해배상채무로 성질이 바뀌더라도 채무의 동일성이 유지되므로 동시이행의 항변권은 존속됨. 
  2) 상대방 채무의 변제기가 도래함 
  3) 상대방이 자기 채무의 이행/이행제공을 하지 않고 이행을 청구할 경우
      (이행되지 않는 부분에 대해서만 동시이행의 항변권을 행사할 수 있음) 
• 효력
  1) 이행 거절권
      상대방이 이행할 때까지 자신의 채무이행을 거절할 수 있음. 
  2) 이행지체 책임 X (당연효 - 주장하지 않아도 이행지체 책임은 없음)
      동시이행 항변권을 가진 채무자가 이행을 하지 않아도 정당한 것으로 보고 이행지체에 대한 책임을 지지 않음.
  3) 재판상 효력
      당사자가 주장하지 않으면 법원에서는 직권으로 조사하지 않음.(법원의 직권조사사항 X)
      법원: 상환이행판결 (원고일부승소판결)
      *전부 패소판결 X
  4) 상계
      동시이행의 항변권이 있는 채권을 자동채권으로 하는 상계는 금지됨.
      수동채권에 항변권이 존재하는 경우에는 상계가 가능함. 
• 특징
  1) 임의 규정 => 특약으로 배제 가능
  2) 채무이행을 거절하면 그만큼 이행기가 연기됨 => 연기적 항변권
• 예외: 선이행의무자가 예외적으로 동시이행의 항변권을 행사할 수 있는 경우
  1) 불안의 항변권: 상대방이 이행하기 어려운 현저한 사유가 있을 때
  2) 선이행의무를 지체하던 중 상대방 채무의 이행기가 도래한 경우
• 주된 급부의무 사이에서만 문제되고, 부수적 의무에 대해서는 원칙적으로 인정 X (대법원 판례 73다584)
• 주요 판례 
  1) 쌍무계약이 무효로 되어 각 당사자가 서로 취득한 것을 반환하여야 할 경우, 어느 일방의 당사자에게만 먼저 그 반환의무의 이행이 강제된다면 공평과 신의칙에 위배되는 결과가 되므로 각 당사자의 반환의무는 동시이행의 관계에 있다고 봄이 상당하다.
  "매매계약 무효 => 대금반환의무와 등기 말소 의무는 동시 이행 관계에 있다."
  [대법원 1996. 6. 14., 선고, 95다54693, 판결]
  2) 부동산 매매계약에 있어 매수인이 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우, 부가가치세를 매매대금과 별도로 지급하기로 했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 부가가치세를 포함한 매매대금 전부와 부동산의 소유권이전등기의무가 동시이행의 관계에 있다고 봄이 상당하다.
  "동시이행관계: 매도인의 소유권이전의무 - 매수인의 대금지급의무와 부가가치세납부의무"
  [대법원 2006. 2. 24., 선고, 2005다58656, 판결]
  3) 근저당권설정등기 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울러 근저당권설정등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는 바 근저당권설정등기의 말소의무에 관한 이행제공은 그 근저당채무가 변제되었다는 것만으로는 부족하고 근저당권설정등기의 말소에 필요한 서류까지도 준비함이 필요하다.
  "동시이행관계: 매도인의 소유권이전등기와 근저당권설정등기 - 매수인의 대금지급의무"
  [대법원 1979. 11. 13., 선고, 79다1562, 판결]
  4) 부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산에 가압류등기 등이 되어 있는 경우에는 매도인은 이와 같은 등기도 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 하는 것이고, 따라서 가압류등기 등이 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울러 가압류등기의 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있다고 할 것이다.
  "동시이행관계: 매도인의 소유권이전등기의무와 가압류등기 말소의무 - 매수인의 대금지급의무"
  [대법원 2000. 11. 28., 선고, 2000다8533, 판결]
  5) 주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.
  "임대차보호법에 따라 임대인의 임대차보증금의 반환의무 > 임차인의 임차권등기 말소의무"
  [대법원 2005. 6. 9., 선고, 2005다4529, 판결]
  6) 매수인이 선이행하여야 할 중도금지급을 하지 아니한 채 잔대금지급일을 경과한 경우에는 매수인의 중도금 및 이에 대한 지급일 다음날부터 잔대금지급일까지의 지연손해금과 잔대금의 지급채무는 매도인의 소유권이전등기의무와 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다.
  "중도금지급을 하지 않은 상태에서 잔금대금지급일 경과 시 동시이행관계
    : 매수인의 지연손해금과 잔대금의 지급 - 매도인의 소유권이전등기의무"
• 동시이행의 관계가 아닌 경우
  1) 피담보채무의 변제와 저당권설정등기의 말소
     *피담보채무(은행이 빌려준 X에 대한 채무)의 변제가 언제나 선의행의무임.
  2) 보증금반환의무와 임차권등기명령에 의해 등기된 임차권등기의 말소 의무
     *임대차 계약 종료 시 보증금반환의무와 목적물반환의무는 동시이행관계임.
  3) 변제와 채권증서의 반환
  4) 매도인의 토지거래허가 신청절차협력의무와 매수인의 대금지급의무
     *관할관청의 토지거래 허가를 받아야만 계약이 유효상태로 바뀜. 이에 따라 신청절차협력의무가 선이행의무임. 
  5) 수급인의 일을 완성할 의무와 도급인의 보수지급의무